질문 : 어느 날 아는 친구가 제게 경기도 양평에 좋은 땅이 있는데 살 생각이 없냐며 기획부동산 직원 3명을 제게 소개시켜 주었습니다. 기획부동산 직원 3명은 제게 “아주 좋은 땅이 있다”며 답사를 가자고 제안하였습니다. 저는 기획부동산 직원 3명에게 현혹되어 그들이 요구하는 답사 신청금 500만원을 입금하고 그들과 함께 답사를 가게 되었습니다. 기획부동산 직원 3명은 덤불이 무성한 불모지 같은 땅을 보여주면서 “이 땅 부근에 전철이 들어올 예정이다, 학교도 들어오고 백화점도 들어오고 관공서도 들어온다, 이 땅은 지금 사지 않으면 10배 넘게 가격이 오른다, 이 땅을 사려는 사람들이 줄을 서 있다, 이 땅에 건물을 지으면 엄청난 이익을 남길 수 있다”며 감언이설로 저를 유혹하면서 제가 사게 될 부분이 가분할도 중 “A"부분이라고 설명하였습니다. 저는 이들의 유혹에 넘어가 답사를 마치자마자 바로 부동산매매계약서를 작성하고 이들이 요구하는 잔금 5,000만원을 추가로 입금하였습니다. 그런데 땅을 사고 나서 건물을 지으려고 군청에 물어 봤더니 그 땅은 기획부동산의 바둑판식 지분쪼개기 매매에 해당하여 개발행위허가가 나올 수 없다고 합니다. 그리고 부동산등기부등본을 떼 보니 제가 산 땅은 답사를 할 때 직원 3명이 지목한 가분할도 중 ”A“부분이 아니라 “150000분의 250”지분이었고 제가 땅을 살 무렵을 전후하여 1개월 동안 무려 50여명이 저와 같은 방법으로 지분을 매수한 것으로 확인되었습니다. 제가 기획부동산 사기를 당한 것인가요?

답변 : 부동산 투기를 목적으로 유령 법인을 설립하여 개발가능성이 없는 불모지 1필지를 법인 명의로 헐값에 사들여 수십개 혹은 수백개로 바둑판식으로 나눈 ‘가분할도’를 작성하고 전체 땅 면적에 대한 가분할도상 면적 비율에 해당하는 지분을 개발호재를 광고하며 단기간에 수십명에게 고가에 매각하여 수십배의 시세차익을 남기고 법인을 폐업하는 자들을 가리켜 속칭 ‘기획부동산’ 업자라고 합니다.

우리 민법상 소유자는 지분 처분의 자유가 있으므로, 기획부동산 업자가 부동산 1개 필지를 수십개의 지분으로 나누어 매도하는 것은 법적으로 문제가 없습니다. 그런데 지분권은 부동산 1개 필지 전체에 미치기 때문에 공유자 전원의 동의로 공유물 분할을 하지 않는 한 귀하는 가분할도 중 “A"부분에 건축 등 처분행위를 할 수 없습니다.

최근 기획부동산 사기 사건이 사회적으로 큰 문제가 되자 여러 기초자치단체에서는 조례를 제정하여 개발가능성이 없는 토지를 가분할도를 작성하여 바둑판식으로 나누어 지분으로 여러 사람들에게 매각한 경우 그 토지에 대한 개발행위허가를 내 주지 않고 있습니다. 따라서 귀하는 공유자(50여명의 지분권자) 전원의 동의로 공유물분할을 하여 위 1개 필지를 수십개의 필지로 나누어 그 중 “A"부분을 취득하더라도, 위와 같은 행정상 제약으로 인하여 건축 등 개발행위를 하지 못할 가능성이 큽니다. 또한, 개발행위허가를 받기 위해서는 법이 정한 ‘도로’나 ‘경사도’ 등의 요건도 충족하여야 합니다.

이 경우, 귀하는 귀하가 매수한 땅이 기획부동산의 바둑판식 지분 쪼개기 매매에 해당한다는 점, 귀하가 매수한 땅이 농림지역 등으로 개발가능성이 전혀 없다는 점, 기획부동산 업자들이 광고한 개발호재(전철 개통 등)가 모두 거짓이라는 점, 공유자 전원의 동의로 공유물 분할을 하더라도 군청에서 개발행위허가를 내 주지 않는다는 점 등을 입증하여야만 ‘사기’를 이유로 기획부동산 업자들을 형사고소하고 매매계약을 취소하여 매매대금을 반환받을 수 있습니다.

그러나 대부분의 기획부동산 사기 사건에서 매매계약의 당사자는 단기간의 부동산 투기를 목적으로 설립한 껍데기만 남아 있는 유령법인일 가능성이 매우 크므로, 사기를 이유로 매매계약을 취소하더라도 법인 명의의 재산이 없어서 현실적으로 매매대금을 회수하기는 힘들 것으로 보입니다.