질문 : 권리금을 회수할 수 있도록 법이 개정되었다고 하는데 그 구체적 내용은 무엇인가요?

답변 : 대법원은 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 보고 있습니다.

따라서, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하는 것이 원칙입니다.

다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 기회에 부수하여 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이나, 이 경우에도 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결할 법적 의무는 없습니다.

위와 같은 문제점들을 해결하기 위하여 최근 2015. 5. 13.부터 임차인에게 권리금 회수기회를 보장하는 내용으로 상가건물임대차보호법이 개정되어 시행되고 있습니다.

구체적으로 개정된 상가건물임대차보호법을 살펴보면, 임대인은 ①임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 하여서는 아니됩니다.

임대인이 위 권리금회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 임차인에게 손해를 배상하여야 하며, 손해배상채권의 소멸시효는 임대차가 종료된 날로부터 3년입니다.

유의할 점은, 새로 도입된 권리금회수 기회 보호 규정은 개정된 상가건물임대차보호법 시행된 2015. 5. 13. 당시 유효하게 존속중인 임대차에 한하여 적용된다는 것입니다. 따라서 개정법이 시행된 2015. 5. 13. 이미 임대차가 종료되어 권리금을 회수하지 못하고 명도를 완료하였거나, 2기 이상의 차임연체 등을 이유로 임대차계약이 해지되었으나 보증금을 반환받을 때까지 상가건물을 점유․사용하는 것에 불과한 임차인은 개정법의 적용이 배제되므로 임대인을 상대로 권리금회수기회 보호를 요구하거나 권리금회수 불능을 이유로 손해배상 청구를 할 수 없습니다.